Как распознать потенциальный долгострой

Как распознать потенциальный долгострой.

О чем говорят низкие цены в проекте, щедрые скидки, частая смена подрядчика и отсутствие активности на стройплощадке?

Власти продолжают рапортовать о решении проблем обманутых дольщиков. Цифры впечатляют, и, если верить прогнозам чиновников, через несколько лет обманутых дольщиков в московском регионе и вовсе не останется: проблемы уже обманутых решат власти и девелоперы, а будущих дольщиков защитит реформированный 214-ФЗ. Впрочем, подстраховать себя от риска стать обманутым может и сам дольщик.

По просьбе IRN.RU эксперты назвали основные маркеры потенциального долгостроя. В настоящей статье речь пойдет об основных.

Почему появляются долгострои:

• В целом по стране, согласно недавно опубликованным «дорожным картам» по решению проблем обманутых дольщиков, насчитывается 830 долгостроев. По большинству из проблемных объектов уже приняты решения, найдено финансирование на достройку, привлечены новые инвесторы, обозначены сроки сдачи.
• В 80% случаев остановки строительных работ на объектах происходят из-за нецелевого использования застройщиком привлеченных средств граждан и из-за некомпетентного менеджмента в компании застройщика.
  «Это может быть вызвано прекращением финансирования со стороны банков, кредитных организаций и иных заемщиков. Нехватка денежных ресурсов также может возникнуть из-за ошибочной или недобросовестной финансовой политикой, которая выбрана застройщиком при ведении дел фирмы или из-за низкого уровня продаж».
• Проблемы у застройщика могут возникнуть и из-за неправильной стратегии продаж или вовсе ее отсутствия. Неправильно рассчитанная квартирография и маркетинговая стратегия проекта.
• Демпингующих застройщиков лучше обходить стороной
  Низкие цены всегда привлекают покупателя, особенно на фоне снижающейся платежеспособности населения. Но сильно демпингующих застройщиков, которые на старте продаж выставляют ценник на 15-20% дешевле аналогичной недвижимости в той же локации, советуют обходить стороной.
• Опасная скидка
  Высокие скидки не обязательно указывают на проблемы в проекте — возможно, они действуют только на остаток квартир или на наименее ликвидные объекты, рассуждают эксперты. Поэтому значительные дисконты могут быть дополнительным тревожным знаком только в том случае, если они распространяются на все квартиры в продаже.
  Повод насторожиться дает и длительный период действия весомых скидок (на протяжении нескольких месяцев подряд): возможно, у проекта возникли проблемы с финансированием
  Рекомендуется ориентироваться не на размер скидок, а на итоговую стоимость при 100% оплате.
• Дом не видно – не показатель риска, рабочие без дела – повод задуматься
  Как ни странно, но тот факт, что строящийся дом долго не виднеется из-за ограждающего площадку забора, вовсе не говорит о возникших у застройщика проблемах. Ведь в строительном цикле есть периоды, когда работа может быть и вовсе невидна. В то же время активная стройка видимой части дома не всегда говорит о надежности девелопера.
  «Большинство застройщиков в целях стимулирования продаж очень активно строят видимую часть.
• Смена подрядчика: стройку тормозит, но не всегда приводит к недострою
  Смена подрядчика – это действительно тревожный знак, особенно если она происходит в самый разгар возведения одной из очередей проекта.
  Передача стройки из рук в руки, как правило, тормозит прогресс на два-три месяца.
• Надежный девелопер долго не строит?
  Задержка срока передачи жилого помещения более чем на девять месяцев от срока, указанного в ДДУ, позволяет считать объект проблемным.Правда, есть «но»: если застройщик уведомил граждан о переносе сроков за два месяца и они с этим согласились, с точки зрения закона, проблемы нет.Таким образом, застройщик может переносить сроки передачи жилья сколько угодно раз. Причины переноса сроков ввода могут быть самыми разными: от природных катаклизмов и задержек при поставке стройматериалов до принятия законов, изменяющих условия строительства. Нормой на рынке считается задержка ввода на шесть месяцев.
• Застройщик: размер не имеет значения, важнее – репутация. Рассматривать объект отдельно от его застройщика нельзя. Покупатель квартиры в новостройке должен убедиться в надежности девелопера. Для начала – изучить документацию. Во-первых, нужно проверить, ведется ли реализация квартир по договорам долевого участия (ДДУ) в соответствии с 214-ФЗ. Во-вторых, оформлена ли на объект вся необходимая документация, в первую очередь, проектная декларация и разрешение на строительство (эти документы должны быть опубликованы на сайте проекта). В-третьих, есть ли на сайте проекта графики строительства, фото и видео, подтверждающие их соблюдение.

Если хотя бы на один из перечисленных вопросов можно ответить отрицательно, это серьезный повод задуматься о том, стоит ли приобретать квартиру в проекте.